공공임대아파트란 무주택 서민층을 위한 주거지원 제도이다.
이를 주거복지적 관점의 지원제도라고 이해하는 분들도 있지만, 사실 공공임대아파트를 그렇게 보기에는 힘들다. 주거복지적 관점에서 저렴한 임대료의 이익을 주는 임대 형태는 국민임대와 영구임대이다.
공공임대아파트 청약 자격에서 알 수 있듯이(도시근로자 평균 소득의 100% 이하) 일반 국민들에게 양질의 주거 선택지를 늘려주기 위해 공급하는 아파트라 봄이 타당하다. 공공임대 아파트에 대해 아직까지도 인식이 좋지 않은 시각이 있으나 공공임대에 사는 분들은 현명한 분들이라는 생각을 개인적으로는 한다.
아무튼, 여기서 또한 주의해야 할 것이 하나 있다.
공공임대아파트는 SH공사(또는 각 지역공사)에서 공급하는 것이 있고 LH공사에서 제공하는 것이 있다는 것이다. 개념적 측면에서 공공임대아파트는 동일한 것이지만 각 공사별로 세부적인 공공임대아파트의 종류는 다소 달라진다.
서울지역에 공급하는 SH공사 물량의 경우 임대로만 거주가 가능하며 2년 단위로 계약이 갱신된다. 반면 LH에서 공급하는 공공임대아파트는 5년 임대, 10년 임대, 분납임대 세가지 종류가 있다.
LH공사 기준으로 이야기 하자면 청약통장을 가지고 있는 무주택세대구성원이면 된다.(무주택 세대주가 아니다.)
다른 청약과 마찬가지로 청약 기간과 누적 금액이 많은 순으로 당첨자가 결정이 된다.
다만, 공공임대 아파트의 경우에는 전체 공급물량 중에서 일정 비율대로 우선공급을 하기 때문에 우선공급 대상자에 속하는지 먼저 체크하는게 좋다. 참고로, LH에서 밝히고 있는 공공임대아파트의 공급 비율은 아래와 같다.
<출처 : LH공사 홈페이지>
무주택 세대구성원이라는 조건 외에도 소득기준 및 자산기준을 만족해야 하는데 그 기준은 아래와 같다.
[소득기준]
- 전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균 소득 100% 이하인 자.
- 노부모부양, 3자녀특별, 신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 월평균 소득 120% 기준 적용.
- 생애최초, 신혼부부(배우자 소득이 없는 경우), 일반공급(공공주택 중 전용면적 60㎡이하)의 경우 월평균 소득 100% 기준 적용
[자산기준]
- 보유 부동산(건물+토지), 자동차 가액이 기준금액 이하인 자
- 부동산 : 215,500천원 이하(2016년도 기준)
- 자동차 : 27,670천원 이하(2016년도 기준)
소득기준에서의 구체적인 금액은 당연히 매년 달라지고 자산기준 역시 달라지기 때문에 구체적인 공공임대아파트 청약 자격은 개별 공고를 확인하는게 가장 정확하다.
공공임대 아파트는 의무임대 기한(5년, 10년)동안 임대를 하고 난 다음에 이후에 분양전환하는 형태가 있다. 분양전환시에는 임차해서 살고있는 사람에게 우선권이 주어지고 만일 분양전환을 하지 않으면 일반에게 분양 전환된다.
다른 조건이나 청약 자격 등은 5년 임대와 10년 임대가 동일하지만 향후 분양전환 시 공급가격에서 차이가 있다.
5년 임대의 경우 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격을 공급가로 한다. 건설원가는 건설당시 분양가에서 감가상각비를 뺀 금액이라 생각하면 되겠다.
10년 임대의 경우에는 이러한 복잡한 공급가 산정 절차 없이 그냥 감정평가 금액을 기준으로 공급한다.
5년 및 10년 임대의 경우에는 임대주택으로 사용하다가 분양전환 하는 것임에 반해 분납임대는 애초에 소유권 취득을 목표로 주택 구입 금액을 나누어 내는 개념이라 보면 되겠다.
다만, 분납임대라 하더라도 분양전환이 완료되기 전까지는 임대주택이라 봐야 한다.
물론, 상대적으로 큰 금액을 납부하기 때문에 5년 및 10년 임대 공공임대아파트에 비해 임대료는 저렴하다.
분납은 계약시, 4년, 8년, 분양전환시 이렇게 4회가 이루어지며 분납률은 3 : 2 : 2 : 3 수준이다. 내집마련을 하고는 싶은데 목돈이 없을 때 활용하면 좋은 공공임대 아파트가 바로 분납임대 아파트이다.
또한, 분납임대의 경우에는 최초 공급시 공급가액이 정해지기 때문에 미래 분양전환시 집값이 지나치게 오르는 것을 걱정할 필요가 없어서 좋다.
오늘은 공공임대아파트란 무엇인지에 대한 이야기를 간략하게 해 봤는데 앞으로 이러한 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트에 대한 공급은 늘어날 가능성이 매우 크다. 새 정부의 정책도 그러하고 우리나라의 인구구조상 장기적 관점에서 임대아파트의 공급이 바람직한 면도 있다.
요즘처럼 부동산 시장에 대한 불확실성이 커져 있는 시대에 무리하게 내집마련에 나서기 보다는 이러한 공공임대아파트 등을 활용하는 것도 현명한 의사결정이리라..
