자본적지출과 수익적지출은 원래 회계 용어다.
우리같은 일반인들에게는 전혀 상관없을 것 같은 이러한 회계용어를 알아야 하는 이유는 무엇일까? 바로, 부동산 양도세 계산에서 필요한 개념이기 때문이다.
양도세는 매도 가격과 매입가격의 차이, 즉 양도차익에 대해 과세하는 세금이다. 그런데, 양도차익에 있어서 비용적 성격의 금액은 빼 준다. 우리가 근로소득세 연말정산을 할 때 각종 소득공제를 해 주는 항목들이 있듯이 말이다.
사실, 모든 세금들이 그러하다 법인세 역시 매출에서 비용을 뺀 것을 기준으로 과세를 하는 것이다.
양도차익 = 양도금액 - 취득금액 - 필요경비
위의 공식에서도 알 수 있듯이 우리가 콘트롤 할 수 있는 부분은 필요경비 밖에는 없다. 뭐, 다운계약서 등의 불법적 행위를 하는 경우가 아니라면 말이다.
그런데 필요경비로 인정되는 부분은? 바로 수익적지출이 아닌 자본적 지출만 가능하다. 이 때문에 자본적지출에 해당하는 항목들에 대해 잘 알고 있어야 하는 것이다. 알아야 증빙을 챙길 수도 있는 것.
향후, 비용인정을 받을 수 있는 것들은 미리미리 챙길 필요가 있다 하겠다.
아파트를 매입했다고 가정하자.
직접 해당 아파트에서 살든, 임대를 주든 아파트의 유지관리를 위해서는 비용이 들어간다. 정기적으로 도배도 해야 하고 전등도 갈아야 한다. 간간히 문짝 등이 고장나거나 조금 크게는 싱크대를 교체해야 하는 경우도 있다.
이런 경우에 발생하는 비용이 바로 수익적지출이다.
자산가치의 유지를 위해 지출하는 비용.
이런 의미를 가지고 있다.
때때로 수익적지출을 적은 비용이 들어가는 수선이라고 이야기 하는 경우도 있는데 엄밀히 이야기 해서 이는 잘못된 말이다. 이렇게 알고 있으면 싱크대를 교체했다든가 하는 식의 비교적 큰 수선비용을 자본적지출로 볼 우려가 있다.
기본적으로 수익적지출은 현 상태를 유지하기 위해 지불되는 비용이라 보면 되겠다.
반면, 자본적지출은 아래의 의미를 가지고 있다.
자산의 가치를 상승시키거나 자산의 내용연수를 연장시키기 위해 지불하는 비용.
아파트 리모델링을 하면서 큰 방을 쪼개 방과 드레스룸으로 나누었다고 가정하자. 이는 결과적으로 해당 부동산의 가치를 실질적으로 증가시킨 수선행위가 되는 것이다.
이런 경우에 적용되는 것이 바로 자본적지출인 것.
그렇다면 부동산의 필요경비에 넣을 수 있는 자본적지출에 해당하는 수선행위에는 어떤 것들이 있을까? 이를 정리해 보자면 아래와 같다.
조경시설, 인테리어 공사, 토지의 형질변경, 창호교체, 난방시설교체 공사비, 확장비용, 보일러 교체비용, 방범창 설치비용
조금 애매할 수 있는 경우가 바로 보일러 교체비용이다. 보통의 경우 기존의 낡은 보일러를 교체하기 때문에 일면 현상유지적 특성도 존재를 하는게 바로 보일러 교체비용이다.
다만, 일반적으로 보일러 교체는 자산의 가치적 상승을 가져온다고 간주하기 때문에 자본적지출 행위로 본다.
그 밖에 넣어서는 안되는 수익적지출 비용은 아래와 같이 정리할 수 있겠다.
도배, 장판 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 외벽 도색비, 문짝교체, 조명, 보일러의 수리, 옥상 방수공사, 하수도관 교체, 파손 유리 교체, 타일 교체, 변기교체 비용 등.
수익적지출 비용이라고 해서 해당 부동산의 자산적 가치를 전혀 올리지 않는 것은 아니다. 다만, 사회통념상 그 가치의 상승이 미미한 경우에는 수익적지출로 본다.
이러한 자본적지출 수익적지출의 구분은 사실 개별적으로 보면 애매한 경우들이 다수 발생을 할 수 있다. 이런 경우 국세청 무료상담 전화를 통해 하나씩 확인해 가면서 필요경비에 산입하거나 뺄 필요가 있다 하겠다.
