주택 담보대출 소득공제

개인적으로 급여 업무를 하면서 연말정산을 통해 많은 환급금을 받아 가시는 분들 중에는 '대출'과 관련된 소득공제 혜택 때문인 경우를 흔하게 목격하게 된다.

현행 우리 세법에서는 임차를 위한 대출은 물론이고 주택 구입을 위한 대출에도 소득공제 혜택을 주고 있다. 물론 고소득자들의 자산 차입에 대한 혜택은 배제하기 위해 그 조건은 엄격하게 적용하고 있다.

대출이자 내느라 허리가 휘어(?)지겠지만, 그래도 이런 세금 환급이 조금이나마 위로가 되지는 않을까 싶다. (필자를 포함해서......)

암튼, 주택 담보대출 소득공제 항목 이름은 '장기주택 저당차입금이자상환액' 이다. 참, 누가 지었는지 어렵게 느낄 수도 있겠다. 다만 그 항목 이름에 공제의 내용이 집약되어 있음으로 너무 이름 탓은 하지 말자.

장기주택저당차입금 이자상환액이란?

첫째, '장기'.

장기로 받아야 한다는 것이다. 공제 조건은 최소 10년 이상의 장기 주택 담보대출만 가능하다.

둘째, '주택저당차입금'

주택을 구입하면서 해당 주택을 담보로 대출을 받아야 한다는 것이다. '저당차입금' 이라는 말이 근저당권 등을 설정하고 이를 근거로 대출을 받은 것을 의미한다. 당연히, 금융기관을 통해 받은 대출만 해당한다.

물론 꼭 근저당권이어야 하는 것은 아니고 일반 저당권도 가능하다.

셋째, '이자상환액'.

원금의 상환액이 아니라 이자의 상환액만 그 공제 조건이 된다는 것.

그럼, 구체적인 공제 요건은 어떻게 될까?

주택가격, 무주택 조건을 만족해야 한다.

기본적으로 주택 담보대출 소득공제를 받기 위해서는 무주택 세대주가 해당 주택을 구입하면서 받은 대출이어야 한다. 실제로, 이 공제 항목은 주택을 구입한다는 조건이기 때문에 대부분 주택을 한채 가지고 있는 상태이다.

무주택 세대주라는 것은 해당 주택을 구입하기 이전의 상황을 이야기 하는 것임으로 이를 감안해서 보면 되겠다. 만일 세대원이라면? 세대주가 관련 소득공제 항목을 연말정산에 넣지 않으면 받을 수 있다. 다만 해당 주택에 실거주를 해야 하고 공제를 받는 본인 명의의 대출이어야 한다.

여기에 주택의 가격 제한 조건도 있다.

1. 2014. 1. 1. 이후 차입분 : 4억원 이하.

2. 2013. 12. 31. 이전 차입분 : 3억원 이하. 국민주택규모 이하.

여기서 말하는 가격은 기준시가이다. 기준시가는 대부분 시가에 훨씬 못 미치는 가격이다. 다만 신규 분양 주택의 경우에는 기준시가가 없기 때문에 최초 분양가를 기준으로 조건을 판별한다.

사실 이는 좀 문제가 있다.

최근 집값이 상승하면서 왠만한 서울 아파트의 경우에는 4억을 훨씬 넘는 가격대를 형성하고 있는데 기준 금액 자체는 3년 전인지라 문제가 될 소지가 있다. 분양가와 기준시가를 동일하게 본다는 것도 난센스인 면도 있고 말이다.

이 부분은 도중에라도 그 조건이 변경될 가능성이 있음으로 차후에 변경되면 댓글로 변경된 사항을 추가하도록 하겠다.

공제 금액은 얼마?

가장 궁금한 것.

바로, 얼마나 공제를 해 주느냐일 것이다.

결론부터 이야기 하자면? '전액' 이다. 소득공제 항목인데다가 원금이 아닌 이자상환액만 해 주는 것이기 때문에 전액을 소득공제 해 주는 항목으로 분류가 된다.

다만 이게 주택담보 대출을 받은 시기와 상환 방식에 따라 공제 한도에는 차이가 있다.

차입시기	상환기간	상환방식	공제한도
2011년 이전	15년 미만		600만원
	15년~29년		1,000만원
	30년 이상		1,500만원
2012년 이후	15년 이상	고정금리 또는 비거치 분할상환(OR)	1,500만원
		기타	500만원
2015년 이후	15년 이상	고정금리이고 비거치 분할상환(And)	1,800만원
		고정금리 또는 비거치 분할상환(OR)	1,500만원
		기타	500만원
	10~15년	고정금리 또는 비거치 분할상환(OR)	300만원

여기서 말하는 고정금리는 완전 고정금리만을 이야기 하는 것은 아니다.

- 차입금의 70%이상의 금액에 상당하는 분에 대한 이자를 상환기간 동안 고정금리로 지급.

- 5년 이상 단위로 금리를 변경하는 경우도 해당.

여기에 만일 '장기임차차입금 원리금상환액 공제'와 '주택마련저축납입액 공제'가 추가로 있는 경우에 주택 담보대출 소득공제까지 합쳐 세가지가 위의 공제 한도를 넘어서는 경우에는 그 초과금액은 공제받지 못한다.

주택 담보대출 소득공제 항목은 꽤 큰 금액을 공제받을 수 있는 만큼 해당되는 사람이라면 반드시 챙겨야 한다.

세테크의 팁을 한가지 이야기 하자면 대출을 받을 때 공제 한도를 높이는 방식을 선택해야 하고 상환할 때에도 최대한 채우는게 좋다는 점을 짚고 싶다. 물론 1,800만원, 이런 공제한도까지 받을 수 있는 사람은 드물지만 최대한 공제한도를 높이고 빨리 갚는게 연말정산 세금 절세 효과도 크다.