부동산중개료는 공인중개사법 시행령을 통해 큰 틀에서 규제를 하고 있기는 하지만 기본적으로 해당 법 안에서 각 지자체의 조례에 따라 구체적인 부동산중개수수료의 한도액과 요율이 정해진다.(주택 중개보수에 관한 조례 등)
따라서 지자체별로 다소 다를 수 있음으로 이 부분은 감안하고 본 포스트를 보기를 권한다.
금일 포스트의 기준은 서울, 인천, 경기, 강원, 경북, 대구, 대전에 공통적으로 적용되는 주택을 기준으로 했다.
전세 부동산중개료 계산방법은 보증금에 상한요율을 곱하는 방식으로 이루어지며 여기에 상한액을 두어 지나치게 부동산중개료가 올라가는 것을 막고 있다.
월세 부동산중개료 계산방법은 월세를 보증금으로 환산하는 공식을 한번 더 거쳐야 한다.
아래는 임대차에 적용되는 거래금액(보증금) 별 요율과 한도액 등에 관한 서울시 안내표를 인용해 본 것이다.
여기서 1억원 이상의 임대차에 부동산중개료에 대해서는 상한요율만 있고 상한 한도액이 없다는 점을 유념하도록 하자.
상한 한도액이 없다는 것은 거래 당사자들간 합의에 의해 얼마든지 부동산중개료의 범위가 크게 달라질 수 있다는 것을 의미하는 것이기도 한다. 좋은 집을 알아보는 것도 중요한 것이겠지만 단위가 커지면 부동산중개료를 얼마 받는지도 체크를 해야 한다.
물론 무리해서 부동산중개료를 받는 경우는 드물다.
워낙 중개업자들간 경쟁이 치열한 분야가 부동산이기 때문에 얼토당토 않는 금액을 제시하는 경우는 드물지만, 부동산은 그 특성상 자주 거래하는 물건이 아니다 보니 거래 관행이나 이런 부분을 우리가 알기 어렵다는 단점이 있다.
모르면 당하는 것 아니겠는가?
그래도 너무 걱정하지는 말자. 현실적으로 서울의 경우에는 법적으로 받을 수 있는 부동산중개료 보다도 적게 받는 경우가 많으니 말이다.
전세의 경우 거래금액에 상한요율을 곱하면 되겠다. 위의 부동산중개료 요율표를 기준으로 예시를 들어보자.
1. 4천만원 x 0.5% = 20만원.
2. 9천만원 x 0.4% = 36만원. 상한금액에 걸려 30만원.
3. 2억원 x 0.3% = 60만원.
4. 5억원 x 0.4% = 200만원.
5. 10억원 x 0.8% = 800만원.
위의 금액은 어디까지나 최대치를 이야기 한 것임으로 위의 금액대로 다 낼 필요는 없다. 물론 저가의 매물의 경우에는 철저하게 전부 다 받는 경향이 있지만 100만원이 넘어가는 단위일 경우에는 어느정도 협의가 가능하며 실제로 깍을 수 있다.
부동산 중개인이 받는 부동산중개료는 실질적으로 위의 x 2를 받는다고 보면 된다. 위에서 산출한 상한선 내에서 쪼개어 받는게 아니고 임대인, 임차인이 각각 내는 것이다.
현업에서는 이용하는 부동산사무실의 물건이 아니라 제 3의 부동산사무실의 매물을 계약한 경우 제 3의 부동산사무실이 임대인에게서 부동산중개료를 받고 다른 한쪽은 임차인에게서 받는 식으로 부동산중개료를 나누기도 한다.
월세 부동산중개료 계산방법 역시 위의 틀과 동일하다.
다만 부동산중개료 산정의 기준이 되는 보증금을 산출하기 위해 월세를 보증금으로 환산하는 과정을 거친다. 월세 거래금액의 산정은 아래의 공식에 의해 이루어진다.
- 월세 부동산 거래금액 산출 : 보증금 + (월세액 x 100)
- 단 거래금액이 5천만원 미만일 경우 월세액 x 70을 적용.
예를들어 보자. 만일 보증금 1천만원에 월세액이 50만원 이라면?
- 월세 거래금액 : 1천만원 + (50만원 x 100) = 6천만원.
이렇게 되는 것이다. 그런데, 월세액이 39만원일 경우 위의 산식에 의하면 4천 9백만원이 된다. 따라서, 5천만원 미만이 됨으로 다시 계산해서 월세액을 70으로 곱함으로 거래금액 자체가 낮아지는 효과가 있다.
- 월세 거래금액 : 1천만원 + (39만원 x 70) = 3,730만원
부동산중개료 수준은 지나치게 비싼 부분이 있다.
물론 중개인 분들은 실질적으로 상한요율의 반값 이하로 받는다는 식으로 이야기들을 하시지만 글쎄, 필자는 그런 말들에 동의하기 어렵다.
부동산은 기본적으로 정보의 비대칭성이 상존하는 특성을 가진다. 정보의 시대라 하더라도 일반인들은 평생동안 손에 꼽을 정도로만 거래를 하는게 부동산이다 보니 부동산 거래와 관련된 정보 자체를 다룰 기회가 별로 없다.
따라서 이런 수수료를 엄격하게 통제하는 법률적 장치를 마련해 놓는 것은 당연한 것이 아닐까?
부동산중개사무소가 넘쳐 흐르는 것은 제공하는 서비스에 비해 과도하게 많은 수수료 체계도 한 몫을 한다는 생각이다. 물론, 중개인 분들의 반론도 충분히 수긍이 가는 부분도 존재를 하며 그 분들의 의견 또한 존중하지만 말이다.
