지금과 같이 전산이 발달하기 전 법원 경매는 일부 전문가들의 영역이었다.
하지만, 정보가 광범위하게 공유되면서 경매에 대한 접근성이 좋아져 일반인들도 참여할 수 있는 길이 열렸다. 나름대로는 여전히 전문분야라고는 하지만 몇가지 주의할 점만 잘 지키고 기본적인 지식을 갖추며 그리고 결정적으로 안정적인 매물을 취사선택한다면? 일반인들도 얼마든지 낙찰을 받을 수 있는게 경매다.
필자도 작은 신혼집 아파트를 경매를 통해 시세보다 저렴하게 매입하기도 했는데 당시 시세에 비해 약 20% 정도 싸게 낙찰받은 기억이 있다.
약간 운도 따랐고 당시 부동산 경기가 좋지 않았기 때문에 다른 때에 비해 좀더 시세차익을 많이 거둔 측면이 있다.
보통, 아파트의 경우에는 다른 경매물건에 비해 낙찰가율이 비교적 높은 편이다. 감정평가액의 90%를 넘어가는 것은 예사고 경매 시장이 과열될 때에는 감정가액 보다도 높은 낙찰가율을 보이는 경우도 종종 있다.
그렇다면, 우리동네 아파트 경매 낙찰가는 얼마나 될까? 오늘은 이러한 경매 낙찰가를 조회하는 방법에 대해 간단하게 알아보자.
1. 법원경매사이트[링크] 접속 후 상단의 경매물건.
2. '매각결과검색' 으로 바로 접근하거나.
3. 아니면, 중앙에 있는 '물건 상세검색' 으로 들어간 다음 메뉴트리를 통해 '매각결과검색'으로 접속하면 된다.
1. 좌측의 메뉴트리에서 '매각결과검색'.
2. 우측의 조회 조건을 입력한 후에 검색을 하면 되겠다.
우리동네 아파트 경매 낙찰가를 조회하기 위해서는 '소재지' 검색을 하자.
소재지 검색은 지번주소와 도로명주소인 새주소로 조회할 수 있는데 경험상 법원경매정보와 관련된 부분은 예전의 지번주소로 조회하는게 좀더 편리하며 모든 물건을 조회할 수 있다.
또한 경매라는게 채무를 상환하지 못해 불가피하게 시장에 나오는 것임으로 그 절대적인 물건 자체가 많다고는 보기 힘들다. 따라서 서울의 경우 '동' 단위로 너무 세부적으로 검색하지 말고 최소 '구' 단위로 검색하는게 좋다.
1. '유찰'은 아직 매각이 완료된게 아니다. 입찰자가 없어 다음 기일로 미뤄진 물건.(유찰될 때마다 최저매각가격이 떨어진다.)
2. '매각'이라고 씌여져 있는게 최종 완료된 물건이다.
3. 감정가도 나와 있음으로 감정가와 매각가를 비교해 보면 낙찰가율을 산정할 수 있다.
4. 사건번호를 클릭하면 상세정보도 볼 수 있다.
상세정보 화면이다.
경매 시장에 접근할 때에는 시장 자체에 대한 현황분석이 사전적으로 이뤄져야 한다.
경매는 부동산 시장의 영향을 많이 받는다. 현재 부동산시장이 활황이면 경매시장도 불이 붙고 불황이면 경매도 외면을 받는다. 물론, 역발상으로 접근하는 분들도 계신다. 불황일 때 경매에 적극 참여하고 호황일 때에는 내려놓는 식이다.
실제로 지난 IMF 시절에는 염가로 나온 경매 물건을 말도 안되는 가격으로 낙찰받아 큰 시세차익을 본 불들도 계신다.
아무튼 경매 시장의 상황을 알 수 있는 대표적인 지표 두가지가 바로 낙찰률과 낙찰가율이다. 이 두가지 지표는 법원 사이트를 통해 직접적으로 알 수는 없지만 뉴스 기사 등을 통해 꾸준히 보도가 되는 지표다.
앞으로 경매에 참여할 계획이라면? 좀 긴 호흡을 가지고 주기적으로 뉴스검색 등을 통해 낙찰률과 낙찰가율의 흐름에 대해 감을 잡고 있는걸 권한다.
- 낙찰률 : 전체 경매 물건 중 매각이 완료된 물건의 비율.
- 낙찰가율 : 감정가 대비 매각가격의 비율.
즉 낙찰률은 물건 자체가 얼마나 잘 주인을 찾아가는지를 알 수 있는 비율이고 낙찰가율은 얼마나 높은 가격으로 매각되고 있는지를 알 수 있는 지표이다. 경매 시장이 활황일 때에는 낙찰률 및 낙찰가율 모두 올라간다.
또한 이들 지표는 개별 물건에 따라서도 변동이 된다.
아파트와 같은 비교적 안정적이고 경험적으로 가격상승을 기대할 수 있는 물건은 시장 참여자도 많고(낙찰률) 매각가격도 높은 편이다.(낙찰가율) 반면에 비주거용, 고가격 등일 경우에는 두가지 지표 모두 떨어지는 특성도 가진다.
투자는 높은 위험을 부담하면 많은 수익을 얻을 수 있다. 경매도 마찬가지다. 이는 반대로 보면 저위험 물건은 수익률이 낮다는 것도 성립이 된다. 아파트와 같은 저위험 물건의 경우에는 상대적으로 이익의 폭이 작은 편이다.
다만 경매라는게 처음 접근하면 다소 난해한 측면도 존재를 하기 때문에 다소 높은 낙찰가라 하더라도 감정평가액 보다 낮다면 아파트와 같은 저위험 물건부터 접근하는게 바람직한 면이 있다 하겠다.
