우리가 아파트 시세를 판단할 때 하나 염두에 두고 있어야 하는게 있다. 바로 부동산의 자산적 특징.
모든 부동산은 전부 다르다.
즉, 고유성을 가지는 자산이 바로 부동산이고 이에 따로 '개별성'을 띄는 자산이 바로 부동산이라는 점. 따라서, 모든 부동산의 정확한 시가라는게 성립할 수 없는 것이며 계약 당사자간 합의에 따라 그 편차는 커질 수 있다.
균질한 종이자산(화폐, 주식, 채권 등)은 물론 금과 같은 실물자산과도 다른 부동산 고유의 특징이다. 이것이 극단적으로 나타나는 분야가 바로 '상가' 분야.
상가는 통상 같은 면적이라면 동일지역의 1층과 2층의 가격이 두배정도 차이가 난다. 그리고, 상권의 초입에 있는지 중간에 있는지 끝에 있는지에 따라서도 가격이 몇배가량 차이가 나기도 한다.
부동산은 이러한 부분을 염두에 두고 대략적인 시가 정도를 파악하는 것으로 접근하는게 좋다. 그나마, 아파트는 부동산 자산 중에서는 균질한 특성을 많이 보이는 그런 자산.
결국, 아파트 시세 파악은 대략적인 수준을 파악하는게 목적이라 하겠다.
이러한 아파트 시세를 파악할 때 과거의 거래 사례는 중요한 참고 자료가 되어 준다. 과거 부동산 분야는 정보의 비대칭성이 매우 큰 분야였다. 정보를 가진 사람이 매수자에게 이를 공개하지 않는 폐쇄적인 구조였던 것.
하지만, 실거래가 신고 제도가 도입이 되면서 실제 거래가격을 온라인을 통해 언제든지 조회해 볼 수 있는 시대가 되었다.
구체적으로 과거 거래 사례는 아래와 같은 절차를 거치시면 되겠다.
국토교통부 실거래가 공개시스템[링크] 접속 후 아래와 같은 사이트 접속 > 상단 메뉴에서 '아파트' 선택.
이후 년도, 지역 등을 선택한 다음에 조회하면 되겠다.
조회 결과.
사이트가 얼마 전 개편되면서 인터페이스나 이용 방식 등에 있어서는 편리해 졌다. 다만, 지도 서비스가 강화되면서 사이트가 좀 묵직해진 감은 있다.
아무튼, 위의 사이트를 통해 아파트는 물론, 빌라 등의 전국 거래사례를 체크해 볼 수 있다.
다만, 이는 어디까지나 과거 거래사례일 뿐이고, 부동산의 실거래가 신고 내역을 기준으로 전산작업을 한 것이기 때문에 불법적인 다운 또는 업 계약을 한 경우에는 이를 걸러내지 못할 수 있다.
실제로 위의 가격에 거래되었다 하더라도 맹신해서는 안되겠다.
현재 시세를 파악할 때에는 은행 정보를 참조하는게 가장 시가에 근접한다.
은행의 시세파악은 그들의 목적을 위해 필요한 것이기도 한 것. 바로, 은행의 땅짚고 헤엄치는 영업인 주택담보대출의 근거자료로 은행 내부에서 활용한다.
그들의 이익 또는 건전성과 직결되는 부분이기 때문에 비교적 정확하다.(다만, 조금 보수적일 수 있다.)
통상, 은행의 시세 정보는 KB국민은행 것을 활용한다. 구체적으로 아파트 시세는 아래의 절차를 통해 가늠해 볼 수 있겠다.
KB부동산[링크] 접속 후 > 상단의 '시세'.
지역의 평균 시세를 체크할 수 있다.
단, 주의할 점은 ㎡당 나오는 시세는 공급면적 기준이라는 것.
다만, 구체적인 단지 등의 시세로 세분화 해서 들어가 보면 유형별 시세를 체크할 수 있다.
여기서 염두에 둘 것 하나 더! 당연히! 시세와 계약성사는 다르다는 점.
시세는 높게 형성되는데 실제 계약성사가 안된다면 진정한 의미의 아파트 시세라고 보기에 어렵다. 따라서, 은행의 시세정보를 기본으로 대략적인 시가를 가늠해 보고 과거 실거래가를 참조하여 실제 계약 가능한 수준을 판단해 보는게 현명하다 하겠다.
