어제 자본적지출과 수익적지출의 차이와 그 종류에 대한 이야기를 했다. 이야기가 나온 김에 오늘은 부동산 양도소득세 필요경비 등에 대한 이야기를 추가로 해 보자.
어제 이야기 했듯이 양도소득세 필요경비에 넣어야 하는 것은?
바로, 자산의 가치를 상승시키는 개념의 '자본적지출'의 성격을 가지고 있는 비용이다. 자산의 유지비용 개념인 '수익적지출'은 넣어서는 안된다.
<관련 읽을꺼리> 부동산에서의 자본적지출 수익적지출 구분.
참고로, 자본적지출적 성격을 갖고 있는 수선비의 경우 필요경비로 인정이 되지만 단순히 비용을 지출했다는 통장거래 내역 정도만으로는 인정받기 어렵다. 법적증빙(계산서, 세금계산서 등)을 받아놓는게 가장 확실하게 인정이 되는 부분이다.
- 보일러 교체비(수리비는 안된다.)
- 인테리어 비용.
- 난방시설 교체비.
- 베란다 확장비용.
- 방범창 설치비용.
- 창호교체 비용.
- 바닥시공비용.
- 화장실 공사비용.
- 취득세, 부가세.
- 소유권이전 관련 비용 : 부동산중개비용, 법무사 대행료, 공증비, 인지대.
- 국민주택채권 할인액.
- 개발부담금.
- 기부채납 관련 비용.
- 부동산 매각 등을 위한 광고료.
- 소유권 관련 소송비용.
- 매각을 위한 컨설팅비용.
- 토지 이용을 목적으로 한 묘지 이장 비용.
- 토지 이용을 위한 철거비용.
- 도배 및 장판 교체 비용.
- 싱크대 및 주방기구 교체비용.
- 외벽 도색비.
- 문짝교체, 조명교체, 보일러 수리비.
- 방수공사, 하수도관 교체 비용.
- 단순 타일 교체, 변기 교체 비용 등.
- 바닥재 교체 비용.
- 신발장 설치비용.
- 위약금, 연체료, 이자비용.
- 부동산 명도를 위해 지출한 비용.
- 대지조성비.
- 분양수수료.
- 지급한 이주비.
- 고액 부동산 중개 수수료.
수선비 중에서 화장실을 전부 뜯어고치는 경우에는 자본적지출로 보지만 일부만 공사한 경우에는 수익적지출로 간주한다. 물론, 수익적지출 성격의 공사를 자본적지출로 인정받는 요령도 있으나, 조금은 편법적인 부분임으로 소개하지 않도록 한다.
부동산 양도소득세 필요경비는 실질적으로 부동산 양도소득을 올리는 사람이 컨트롤 할 수 있는 유일한 부분이다.
따라서, 해당 부동산에 들어간 비용에 대해서는 영수증 등을 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 부동산은 그 특성상 장기보유하는 경우들이 많은데 들어가는 비용들에 대한 증빙을 챙겨두지 않으면 나중에 경비 인정을 받기 힘들기 때문에 우선, 해당 부동산에 들어간 수선비 등은 종류에 관계없이 모아두도록 하자. 나중에 정리할 때 하더라도 말이다.
또한, 양도소득세 필요경비는 그 종류가 많고 구분하기 쉽지 않은 측면이 있다.
따라서, 실제 양도세 신고를 하기 전에 애매한 것들은 국세청에 전화를 해서 하나하나 물어보며 체크하도록 하자. 국세청에서는 간단한 세무상담을 무료로 하는 제도를 운영하고 있음으로 고민하지 않고(?) 전화를 돌려도 되겠다.
